Succession : le prêt d’un appartement à un enfant n’est pas un avantage indirect rapportable

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Succession et Héritage

Dans le cadre d’une succession, la question se pose du rapport à la succession (réintégration dans la valorisation du patrimoine du défunt pour l’héritage) des dons directs ou indirects reçus par les héritiers du défunt. Certaines donations ne sont pas rapportables, notamment le présent d’usage dont il est ici question.

En effet, le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère à son bénéficiaire le droit d’user de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit. Il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur.

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Cour de Cassation 1ere Chambre civile Civ 1 Arrêt du 11 octobre 2017 16-21.419

SUCCESSION – HÉRITAGE – Rapport – Choses sujettes à rapport – Avantage indirect – Portée

En l’espèce, un homme décède, laissant son épouse et deux enfants, un fils et une fille.

Le fils se voit réclamer par sa mère et sa sœur le rapport à la succession de l’avantage indirect dont il a bénéficié par la mise à disposition à titre gratuit, d’un appartement situé à Paris pendant près de 11 ans, du mois d’août 2000 au mois d’avril 2011.

A l’appui de leur demande, elles avancent que « tout héritier venant à une succession doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement » et que cette « jouissance gratuite d’un immeuble peut constituer un avantage indirect rapportable ».

Pour sa défense, le fils fait valoir qu’il s’agissait d’un simple prêt à usage, lequel ne constitue pas une libéralité et n’est donc pas soumis au rapport à la succession.

La demande de rapport des cohéritières (épouse et fille) est rejetée en appel au motif que cette mise à disposition sans contrepartie financière relevait bien d’un prêt à usage. Or, un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable.

La cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel.

Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée sans opérer aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou sur ses fruits et revenus. Il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur.

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Maître Caroline Yadan Pesah,
Avocate en Droit de la Famille et Affaires familiales à Paris 18e

Versement d’une récompense à l’époux ayant contribué au financement d’un bien propre via une SCI

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Cass. 1e civ. 8 octobre 2014 n° 13-21.879 (n° 1133 FS-PBI)

Un époux contracte un emprunt en son nom propre pour la construction d’une maison par le biais d’une SCI, lequel est remboursé en partie par la communauté. A l’occasion de la procédure de divorce, il reçoit la maison en bien propre avant la liquidation de la communauté. La Cour de Cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel tendant à ce que l’époux verse une récompense à l’épouse au titre de la SCI.

 « Attendu, selon l’arrêt attaqué, que M. G. et Mme P. se sont mariés le 1er septembre 1979 sous le régime conventionnel de la communauté réduite aux acquêts ; qu’un jugement du 3 novembre 2003 a prononcé leur divorce et ordonné la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. G. et sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi incident de Mme P. :

Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l’admission des pourvois ;

Sur le second moyen, pris en ses trois branches, du pourvoi principal :

Attendu que M. G. fait grief à l’arrêt, statuant sur les difficultés nées de la liquidation du régime matrimonial, de le condamner à payer à la communauté la somme de 360 998,45 euros au titre de la SCI Bella Vista et à Mme P. la somme de 42 654,45 euros au même titre, alors, selon le moyen :

1°/ que le profit subsistant s’apprécie en considération du bien acquis à l’aide de deniers communs et qu’en se fondant, pour calculer la récompense due à la communauté par M. G., sur la valeur actuelle de l’immeuble appartenant à la SCI Bella Vista, cependant qu’elle avait elle même constaté que l’emprunt contracté par l’époux et remboursé en partie à l’aide de deniers communs avait uniquement financé un apport en compte courant d’associé, ce dont il résultait que la récompense devait être fixée en fonction de cette créance en compte courant, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1469 du code civil ;

2°/ qu’en toute hypothèse, le profit subsistant ne peut être apprécié en considération d’un bien autre que celui acquis à l’aide de deniers communs que si le premier bien est subrogé au second et qu’en relevant, pour écarter le moyen par lequel M. G. faisait valoir que les sommes versées par la communauté avaient seulement engendré une créance en compte courant, qu’il ne s’agissait pas d’appliquer le droit des sociétés, bien que seul celui ci aurait permis d’établir que l’immeuble sur lequel elle s’était fondée pour calculer le profit subsistant était la contrepartie de la créance de compte courant, la cour d’appel a violé l’article 1469 du code civil ;

3°/ qu’en toute hypothèse, la communauté, à laquelle sont affectés les fruits et revenus des biens propres, doit supporter les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ces biens, qui sont la charge de la jouissance des propres et qu’en jugeant que récompense serait due à la communauté au titre des intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble appartenant en propre à M. G., au motif inopérant que la jouissance par la communauté du bien n’était pas établie, le couple n’ayant pas logé dans l’immeuble, la cour d’appel a violé les articles 1401, 1403, 1437 et 1469 du code civil ;

Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé, d’une part, que la SCI Bella Vista avait réalisé une opération immobilière financée par des emprunts contractés à titre personnel par M. G. et remboursés en partie par des fonds communs et des fonds propres de Mme P., d’autre part, que M. G. s’était vu attribuer un immeuble à la suite de la dissolution de la société, puis l’avait revendu, la communauté n’étant pas liquidée, c’est par l’exacte application de l’article 1469 du code civil que la cour d’appel a, par motifs propres et adoptés, déclaré M. G. redevable d’une récompense et d’une créance calculées selon les règles du profit subsistant en fonction du prix de revente de l’immeuble ;

Attendu, ensuite, que la communauté ne saurait supporter les dettes qui sont la charge de la jouissance d’un bien acquis par un époux au cours de l’indivision post communautaire ; que l’arrêt relève que l’immeuble qui était la propriété de la SCI Bella Vista a été attribué à M. G. au cours de l’indivision post communautaire ; qu’il en résulte que la communauté ne saurait supporter les intérêts des emprunts ayant permis d’acquérir l’immeuble qui, après avoir appartenu à la SCI Bella Vista, est devenu personnel à M. G. ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l’article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;

D’où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;

Mais sur la deuxième branche du troisième moyen du pourvoi incident, qui est préalable :

Vu les articles 1401 et 1402 du code civil ;

Attendu que, pour débouter Mme P. de sa demande tendant à voir déclarer communes les parts attribuées à M. G. dans la SCI du Jeu de Paume, l’arrêt, après avoir relevé que les statuts de la société, créée entre celui ci et son frère, ont été signés le 22 août 1979 et enregistrés le 4 septembre 1979, que les apports de M. G. ont été libérés le 3 septembre 1979 et que la société a été immatriculée le 3 décembre 1979, retient que les parts sociales ont été acquises au moyen de fonds présumés communs, mais en réalité propres dès lors que M. G. s’était engagé par le contrat de société avant son mariage ;

Qu’en se déterminant ainsi par des motifs inopérants, alors que, dans les rapports entre les époux, la valeur des parts d’une société civile présente un caractère commun en cas d’acquisition au moyen de fonds communs ou un caractère propre en cas d’acquisition à l’aide de fonds propres en présence d’un accord des époux ou d’une déclaration d’emploi ou de remploi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs  :

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il a débouté Mme P. de ses demandes relatives à la SCI du Jeu de Paume, l’arrêt rendu le 14 mai 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;

Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quatorze. »

Transcription du divorce et fin de la cotitularité légale et conventionnelle du bail

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L’article 1751 du Code civil dispose que : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. ». On parle de cotitularité du bail.

En l’espèce, un couple divorce et le logement conjugal, assuré par un bail, est attribué à l’épouse. Celle-ci est placée en liquidation judiciaire puis décède. Le bailleur créancier assigne l’ex-époux en paiement. Il estime que si certes la cotitularité de l’article 1751 a cessé avec le divorce, la solidarité conventionnelle résultant d’une clause expressément prévue dans le contrat de bail n’a, elle, pas pris fin. La Cour de Cassation déboute le créancier : le jugement de divorce qui accorde le droit au bail à l’un des époux met fin à cette cotitularité.

Civ. 3ème, 22 oct. 2015

« Mais attendu que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle  ; qu’ayant relevé que le jugement de divorce des époux H. ayant attribué le droit au bail de l’appartement à Elisa H. avait été transcrit sur les registres de l’état civil le 7 janvier 1998, ce dont il résultait que M. H. n’était plus titulaire du bail depuis cette date, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; »

Indemnisation du vice caché affectant un terrain vendu

L’acquéreur d’un terrain constructible qui a dû procéder à son remblaiement avant de pouvoir construire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur qui connaissait ce vice.

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L’acquéreur d’un terrain constructible qui a dû procéder à son remblaiement avant de pouvoir construire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur qui connaissait ce vice.

Le vendeur qui ignorait l’existence du vice au moment de la vente n’est tenu de rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente (C. civ. art. 1646) ; s’il en connaissait l’existence, il doit indemniser l’acquéreur de tous les préjudices subis (C. civ. art. 1645).

Le vendeur d’un terrain constructible situé dans une zone artisanale et industrielle a été condamné à verser des dommages-intérêts (120 000 € environ) à l’acquéreur qui avait dû remblayer le terrain avant de pouvoir y construire.

En effet, il résultait des éléments suivants que ce défaut du terrain était connu du vendeur mais caché pour l’acquéreur : l’acquéreur ayant eu connaissance de la qualité médiocre du terrain, le vendeur s’était engagé à céder un terrain constructible, entièrement remblayé et compacté ; les entreprises chargées de ces travaux avaient émis des réserves sur la sensibilité du terrain à l’eau et sur les conditions météorologiques défavorables au compactage ; le vendeur avait réceptionné les travaux sans réserve et n’avait fourni aucun justificatif des vérifications et précautions prises pour assurer la qualité du terrain vendu comme constructible dans une zone destinée à recevoir des bâtiments à usage industriel ou artisanal ; après la vente, l’acquéreur avait dû faire procéder à des études et au remplacement du remblai initial par un remblai conforme à cette destination.

Références

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 mars 2010
N° de pourvoi: 09-10693
 Non publié au bulletin Rejet

M. Lacabarats (président), président
Me Blondel, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Tiffreau et Corlay, avocat(s)

Jurisprudence de la Cour de Cassation – Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :Attendu qu’ayant souverainement retenu que l’acquéreur avait connaissance de la qualité médiocre du terrain et que des pourparlers avaient eu lieu aux termes desquels la communauté de communes d’Erdre et de Gesvres (la communauté de communes) s’était engagée à vendre un terrain constructible dans une zone artisanale et industrielle, entièrement remblayé et compacté, que les entreprises auxquelles les travaux avaient été confiés par la communauté de communes avaient émis des réserves tenant à la sensibilité du terrain à l’eau et aux conditions météorologiques défavorables au compactage, que la communauté de communes avait réceptionné les travaux sans réserve le 11 avril 2000 sans fournir postérieurement aucun justificatif des vérifications et précautions prises pour assurer la qualité du terrain vendu comme constructible dans une zone destinée à recevoir des bâtiments à usage industriel ou artisanal et qu’après acquisition la société Saric avait dû faire réaliser des études et réaliser l’enlèvement du remblai initial afin de le remplacer par un remblai conforme à sa destination, la cour d’appel, en retenant l’existence d’un vice connu du vendeur et caché à l’acheteur qui avait légitimement pu croire à l’efficacité des travaux promis par le vendeur et dont l’importance et la nature étaient telles que l’acquéreur en aurait donné un moindre prix s’il avait connu ce vice, a légalement justifié sa décision ;Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :Attendu qu’ayant souverainement retenu que pour fonder la demande en paiement d’une facture de 21 515 74 euros émise contre la société Saric, la société AB21 invoquait la réalisation d’un bassin de réserve d’incendie ultérieurement demandé par les pompiers alors que la facture produite portait mention de remplacement de la faïence du local personnel, la pose serrures, le raccordement à la hotte du local personnel et la mise en place d’une gaine, sans production d’un devis ou d’une commande ni d’un document établissant la réception des travaux, la cour d’appel en a déduit que la société AB21 n’établissait pas que la société Saric était débitrice du montant de la facture litigieuse ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois principal et incident ;

Condamne la communauté de communes d’Erdre et Gesvres et la société AB 21, ensemble, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la communauté de communes d’Erdre et Gesvres à payer aux sociétés Saric et YS Ouest immobilier, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société AB2I ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la communauté de communes d’Erdre et Gesvres.

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la Communauté de Communes d’ERDRE & GESVRES à verser à la SCI YS OUEST IMMOBILIER une somme de 123.450 € au titre de l’indemnisation du surcoût de construction, somme devant porter intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2004, les intérêts se capitalisant dans les termes prévus par l’article 1154 du Code civil ;

AUX MOTIFS CENTRAUX QU’après la réalisation des conditions suspensives, la vente est réputée parfaite au jour de l’acte sous seing privé du 6 avril 2000, date où doit être apprécié l’état du bien vendu dont le prix a été payé à la signature de l’acte authentique régularisant la vente, sans reprendre la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ; que cet acte mentionne au contraire au titre des « charges et conditions particulières s’imposant au vendeur », relatives au lot privatif, pour la « garantie des vices cachés », les déclarations des parties sur les études préalables à la construction conseillées par le vendeur et déjà mises en oeuvre par l’acquéreur, ainsi que les premières conclusions de l’expert Monsieur Y… retenant la connaissance par la Communauté de Communes d’ERDRE et GESVRES et par la société AB2.l de la mauvaise qualité des remblais, de nature à interdire la construction du dallage sur terre-plein du bâtiment industriel et d’en compliquer la construction, sans que soit établie cette connaissance par l’acquéreur ; que les appelantes font valoir à l’encontre de la C.C.E.G un manquement à ses obligations contractuelles, en n’exécutant pas parfaitement son engagement de livrer un terrain à bâtir à usage industriel, commercial, artisanal ou de bureau, entièrement remblayé et compacté ; qu’elles soutiennent que la Communauté de communes connaissait au surplus les vices du terrain constatés par les constructeurs et par l’expert, de nature à le rendre impropre à sa destination, pour la réalisation notamment des voiries et du bâtiment industriel projeté par l’acquéreur ;

AUX MOTIFS ENCORE QU’il est constant que l’acquéreur avait connaissance de la qualité médiocre du terrain, des pourparlers ont eu lieu sur ce point, au terme desquels la communauté de Communes s’est engagée à vendre un terrain constructible dans une zone artisanale et industrielle, entièrement remblayé et compacté, cette condition était déterminante de la vente convenue entre les parties ; qu’il est constant également que la Communauté de Communes a confié les travaux de terrassement à des entrepreneurs qualifiés, mais la société Sextant et le laboratoire Technilab lui ont signifié en février et mars 2000 des réserves importantes sur la qualité des remblais, et en particulier leur aptitude à recevoir des constructions notamment de bâtiments industriels, en raison de la sensibilité du terrain à l’eau et des conditions météorologiques défavorables au compactage ; que les travaux se sont poursuivis après l’avis du laboratoire technique ayant préconisé un délai d’attente climatique ou un drainage, nécessitant quelques mois pour assurer la bonne qualité hydrique du remblai et sa bonne tenue au compactage, tout en préconisant un soin particulier pour la réalisation de l’arase terrassement et de la première couche de remblai ; que la Communauté de Communes a cependant réceptionné les travaux sans réserve le 11 avril 2000 ; qu’elle ne fournit aucun justificatif des précautions qu’elle aurait prises et des vérifications effectuées pour assurer la qualité du terrain qu’elle a vendu comme constructible dans une zone destinée à recevoir des bâtiments notamment à usage industriel, nécessitant l’aménagement des abords, notamment par des travaux de voirie ; que le terrain a été acquis en définitive par la S.C.I. Y.S. Ouest Immobilier qui n’a pas pu y réaliser directement les travaux de construction qu’elle projetait ; qu’elle a dû faire intervenir la société Fondasol et le bureau Veritas, puis engager des investissements d’un coût très important, d’une part pour l’aménagement des voiries, nécessitant d’enlever le remblai défectueux afin de le remplacer par du remblai propre à cette destination, et d’autre part pour la construction du bâtiment à usage d’atelier, ayant été doté d’un plancher porté, lequel a été choisi de préférence au changement de remblai, sinon également indispensable ; que l’expert a pointé en particulier les investigations géotechniques de la société Fondasol établissant que la zone des ateliers était intégralement constituée de remblais sablo-argileux et de limons argileux compressibles et impropres à la réalisation d’un dallage industriel ; qu’est ainsi caractérisée l’existence d’un vice caché à l’acheteur croyant légitimement à l’efficacité des travaux promis par le vendeur ; que ce vice était d’une nature et d’une importance telle que l’acquéreur aurait donné un moindre prix s’il l’avait connu ; que ce vice était en outre connu de la C.C.E.G qui n’a pas tenu compte des préconisations du laboratoire technique ; que par application des articles 1641 et 1645 du code civil, la C.C.E.G est tenue à réparer le préjudice qui en est résulté pour la S.C.I. Y.S ; Ouest Immobilier, par un surcoût de substitution du remblai servant à la réalisation des voiries ainsi que pour les modifications constructives du bâtiment à usage d’atelier ; que l’expert a retenu un préjudice de 26.651 € HT pour le surcoût des travaux de terrassements en purges des sols et de remblai d’apport sous les 1.750 mètres carrés de chaussées, en ce compris les frais d’assurance et de suivi à 3% ; qu’il était prévu un dallage sur terre-plein qu’il a été décidé de remplacer par un plancher porté au mois de mai 2001, pour un surcoût réclamé de 105.701 € HT, selon un avenant du 15 mai 2001 accepté le 23 mai 2001 par la S.C.I. Y.S. Ouest Immobilier ; que toutefois il est apparu en cours d’expertise une amélioration des sols permettant d’envisager la mise en oeuvre d’un dallage sur terre-plein après purge totale des remblais impropres, et avec une sur épaisseur de dallage et de ferraillage, pour un coût moindre de 96.799 € HT ; que le surcoût issu de la mauvaise qualité des remblais est évalué par l’expert à 123.450 € HT, estimant à 8.902 € HT le surcoût relatif au choix du plancher porté ; que la S.C.I. Y.S. Ouest Immobilier limite sa réclamation à la somme de 123.450 € HT, qu’il convient de lui accorder en réparation de son entier préjudice résultant du surcoût de construction. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 7 septembre 2004, à titre d’indemnisation complémentaire. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil ;

ALORS QUE le vendeur, la Communauté de Communes, qui n’était pas un professionnel sollicitait la confirmation du jugement lequel relatait pour débouter l’acquéreur de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, que la nature marécageuse du terrain était apparente et que la Communauté de Communes ne s’est jamais engagée à livrer un terrain « prêt à construire » mais simplement remblayé et compacté sur toute sa surface ; qu’un courrier électronique adressé par ARTHUR LOYD à la CCEG du 16 janvier 1999, établit le constat par l’acquéreur de la mauvaise qualité du terrain : « nous souhaiterions que vous puissiez faire une proposition au meilleur prix sachant que le terrain n’est pas de bonne qualité » ; qu’il ne peut être déduit du courrier de la CCEG du 20 mars 2000 dans lequel elle déclare qu’elle procédera au remblayage et au compactage du sol, son engagement de livrer un terrain immédiatement constructible quel que soit le bâtiment qui y sera édifié dans la mesure où le compromis de vente signé postérieurement à cette lettre du 6 avril 2000, prévoit expressément l’engagement de l’acquéreur de « commencer, sans délai, les études préalables en vue de l’élaboration de son projet définitif de construction, notamment les études de sol », ce qui traduit que l’acquéreur considérait bien être de son obligation de vérifier la nature du sol pour éventuellement prévoir les travaux nécessaires à l’édification de son projet de construction, étant observé que l’acte authentique de vente lui-même faisait état de la circonstance que le vendeur attirait l’attention de l’acquéreur sur l’intérêt d’une enquête terrain par son constructeur, préalablement au contrat de construction afin de déterminer les conditions techniques et financières de réalisation de sa construction, l’acquéreur ayant déclaré avoir dès avant ce jour, fait réaliser les études techniques nécessaires à son projet de construction (cf p. 11 et 12 du jugement dont la confirmation était sollicitée et cf p. 12 et 13 des conclusions de la Communauté de communes signifiées le 5 octobre 2007), le vendeur ajoutant dans ses conclusions d’appel que son engagement de livrer un terrain remblayé et compacté excluait nécessairement les exigences particulières liées à la construction d’un sol industriel destiné à recevoir des machines-outils ne tolérant aucun tassement du sol et qu’il est certain que si l’obligation de la venderesse avait consisté à livrer un terrain « prêt à construire » elle aurait préalablement été destinataire d’un cahier des charges, ce qui n’a pas été le cas ; qu’en ne tenant pas compte de ses données spécifiques pour infirmer le jugement entrepris et en affirmant sans davantage l’expliquer qu’il serait constant que des pourparlers ont eu lieu, aux termes desquels la CCEG s’était engagée à vendre un terrain constructible dans une zone artisanale et industrielle, entièrement remblayé et compacté, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard des articles 1641, 1642 et 1645 du Code civil ;

ET ALORS QUE D’AUTRE PART et en toute hypothèse la Cour ne justifie pas davantage son arrêt en affirmant que les pourparlers ont eu lieu aux termes desquels la Communauté de Communes se serait engagée à vendre un terrain constructible dans une zone artisanale et industrielle, entièrement remblayé et compacté, cependant que la Communauté de communes intimée insistait sur le fait qu’elle ne s’était nullement engagée à vendre un terrain « prêt à construire » de bâtiments industriels (cf p. 13 des conclusions signifiées le 5 octobre 2007) ; qu’en se contentant de se référer aux pourparlers sans préciser les éléments objectifs dûment vérifiables à partir desquels le vendeur se serait engagé à céder un terrain constructible dans une zone industrielle cependant qu’il était acquis que l’acheteur avait fait un argument pour baisser le prix de ce que le terrain difficile et marécageux devait faire l’objet d’études par les acquéreurs avant toute construction, la Cour ne justifie pas davantage son arrêt infirmatif au regard des articles 1134, 1641, 1642 et 1645 du Code civil, violés.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société AB2I.

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SARL AB2I de sa demande en paiement de la facture de 21.515,74 euros à l’encontre de la SARL SARIC ;

AUX MOTIFS QUE « la SARL AB2I prétend au paiement d’une facture d’un montant de 21.515,74 euros, émise au nom de la SARL SARIC le 27 septembre 2001, pour des travaux qui seraient indépendants du marché principal. Cette facture concerne un bassin de réserve d’incendie qui aurait été demandé ultérieurement par les pompiers en raison d’un nombre insuffisant de poteaux incendie mis à disposition sur le réseau de la CCEG. Cette facture mentionne cependant le remplacement de la faïence du local personnel par un grès cérame, la pose de 3 serrures complémentaires pour les placards, le raccordement de la hotte du local personnel et la mise en place d’une gaine ; il n’est fourni ni devis, ni commande, ni aucun document prouvant la réception des travaux litigieux, facturés à la SARL SARIC alors que certains concernent manifestement le bâtiment de la SCI Y.S. OUEST IMMOBILIER et alors que toutes transactions ont eu lieu précédemment entre la SARL AB2I et la SCI Y.S. OUEST IMMOBILIER propriétaire des lieux ; la SARL SARIC s’est opposée d’abord au paiement réclamé en arguant simplement du litige en cours. Elle argue, à titre reconventionnel, de travaux relatifs au dispositif incendie à l’intérieur du bâtiment, dont les dysfonctionnements justifieraient sa réclamation de dommages-intérêts. Ces travaux apparaissent autres que la réserve d’incendie ; à défaut de devis descriptif ou de commande des travaux litigieux, et sans autre information sur leur suivi et leur réception par le bénéficiaire, la SARL AB2I n’établit pas que la SARL SARIC soit débitrice du montant de la facture litigieuse ; il convient pour ces motifs de réformer le jugement déféré en déboutant la SARL AB2I de cette demande ; la SARL SARIC allègue des dysfonctionnements du réseau incendie du bâtiment et de son remplacement prévu mais non réalisé par un sous-traitant de la SARL AB2I, ce qui lui occasionnerait un préjudice important chiffré à 5.000 euros ; s’agissant de désordres affectant le bâtiment réalisé par la SCI Y.S. OUEST IMMOBILIER et sans identification suffisante du constructeur mis en cause ainsi que du préjudice dont il est réclamé l’indemnisation, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL SARIC de ce chef de demande » ;

ALORS QUE les faits admis par les deux parties doivent être tenus pour constants ; qu’en jugeant que la SARL AB2I n’établissait pas que la SARL SARIC ait été débitrice du montant de la facture litigieuse, quand cette dernière avait admis l’existence de cette créance, en ne s’opposant au paiement réclamé qu’en arguant simplement du litige en cours et non en contestant le principe même de cette créance, la Cour d’appel a méconnu les dispositions des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.

Analyse

Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes , du 6 novembre 2008

Demande d’annulation d’une décision d’Assemblée générale : pas de compétence exclusive du TGI

La Cour de Cassation rappelle que le Tribunal de Grande Instance n’est pas exclusivement compétent en matière d’annulation des décisions d’assemblée générale.

Article publié initialement sur Legavox où, depuis sa parution, il a été lu 4222 fois.

En l’espèce, des copropriétaires assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges dénoncent la nullité de certaines délibérations d’assemblée générale.

Le Tribunal d’Instance s’estime incompétent en la matière car il avance la compétence, selon lui exclusive, du TGI en matière de demande d’annulation d’une décision d’Assemblée Générale.

La Cour de Cassation rappelle que la compétence du TGI en la matière n’est pas exclusive et casse et annule le jugement d’instance.

Jurisprudence de la Cour de Cassation – Texte intégral

Cass. Civ. 3ème, 10 juin 2015, 14-19.218

« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Dieppe, (24 mars 2014), rendu en dernier ressort, que M. et Mme X…, propriétaires d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges ; que pour s’opposer à cette demande, ils ont soulevé la nullité de certaines délibérations d’assemblées générales ayant mis à la charge de la copropriété des travaux sur les balcons constituant selon eux des parties privatives ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article R. 231-5 du code de l’organisation judiciaire ;

Attendu que la juridiction de proximité connaît des demandes incidentes ou moyens de défense qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction ; que toutefois, si le moyen de défense implique l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire, la juridiction de proximité doit relever son incompétence au profit du tribunal de grande instance ;

Attendu que pour dire que la demande d’annulation des décisions d’assemblées générales constituait une défense au fond soulevant une question relevant de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, la juridiction de proximité retient qu’en application de l’article 49 du code de procédure civile, toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction, que la demande d’annulation des délibérations des assemblées générales de la copropriété est de la compétence exclusive du tribunal de grande instance et que la juridiction de proximité n’a donc pas à se prononcer sur une contestation relative aux délibérations des assemblées générales des copropriétaires ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, la juridiction de proximité, en l’absence d’un moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ou possessoire, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la cassation du chef du premier moyen entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition critiquée par le second moyen ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 24 mars 2014, entre les parties, par la juridiction de proximité de Dieppe ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Rouen ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Champlain 13/25 quai du Hâble à Dieppe aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Champlain 13/25 quai du Hâble à Dieppe à payer à M. et Mme X… une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Champlain 13/25 quai du Hâble à Dieppe ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir dit que le moyen pris par Monsieur Robert X… et Madame Madeleine X… de la nullité des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires de la Résidence CHAMPLAIN constituait une défense au fond relevant de la compétence exclusive du Tribunal de grande instance ;

AUX MOTIFS QUE

« Selon les dispositions de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; (…) que les époux X… soutiennent que les balcons sont des parties privatives, et qu’en conséquence les travaux les concernant ne pouvaient pas être décidés en assemblée générale des copropriétaires, ce qui a pour effet d’entraîner la nullité de ces décisions et également des décomptes de charges qui s’ensuivent ; qu’ils indiquent qu’ils ont écrit un courrier en date du 12 février 2007 adressé à Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de DIEPPE exposant leurs critiques relatives à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 décembre 2006 concernant la décision de faire réaliser des travaux de réfection des balcons ; qu’ils n’établissent pas que le Tribunal de grande Instance ait été saisi de cette affaire ; que les époux X… soutiennent cependant que par voie d’exception la nullité d’une décision de l’assemblée générale prise illégalement peut toujours être invoquée et que la réclamation de la copropriété étant faite en exécution d’une décision d’assemblée générale, cette décision est entachée de nullité, et l’exception de nullité étant perpétuelle la juridiction doit l’examiner ; qu’en application des dispositions de l’article 1304 du code civil, la partie qui a perdu par expiration du délai de prescription le droit d’intenter l’action en nullité d’un acte juridique peut cependant à quelque moment que ce soit, se prévaloir de cette nullité contre celui qui prétend tirer un droit de l’acte nul ; que l’exception de nullité est perpétuelle ; qu’en application des dispositions de l’article 71 du Code de procédure civile, le moyen pris par les époux X… de la nullité des décisions prises en assemblée générale constitue non pas une exception de procédure mais une défense au fond ; que cependant, aux tenues de l’article 49 du Code de procédure civile « toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction » ; qu’en l’espèce, la demande d’annulation des délibérations des assemblées générales de la copropriété est de la compétence exclusive du Tribunal de grande instance ; que la juridiction de proximité n’a donc pas à se prononcer sur une contestation relative aux délibérations des assemblées générales des copropriétaires ; que de ce fait, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise afin de vérifier si les conditions légales relatives aux assemblées générales ont été respectées avant et après chacune des assemblées des copropriétaires de la Résidence CHAMPLAIN » ;

ALORS, D’UNE PART, QUE

Le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’il ressort des termes mêmes du jugement que le syndicat des copropriétaires de la résidence CHAMPLAIN n’avait pas soulevé la prétendue irrecevabilité de l’exception de nullité des délibérations du syndicat des copropriétaires fondant la créance litigieuse à l’égard des époux X… ; qu’en relevant néanmoins d’office cette fin de non-recevoir, sans avoir au préalable invité les époux X… à présenter leurs observations, la juridiction de proximité a violé l’article 16, alinéa 3, du Code de procédure civile ;

ALORS, D’AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE

Les époux X… invoquaient la nullité des délibérations du syndicat des copropriétaires pour faire échec aux demandes de ce dernier tendant au paiement d’arriérés de charges de copropriété ; que la juridiction compétente pour statuer sur une telle défense au fond dépend de l’objet des délibérations litigieuses ; que dès lors, en se bornant à retenir que la nullité des délibérations litigieuses ne relevait pas de sa compétence, sans rechercher le contenu desdites délibérations, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 11, 17, 18-2, 19, 19-2, 20, 23, 29-4, 30, 34, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief au jugement attaqué d’avoir condamné les époux X… à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CHAMPLAIN la somme de 2.284,93 euros due au 28 novembre 2012, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2012.

AUX MOTIFS QUE

« Le Syndicat des copropriétaires présente à l’appui de sa demande un procès verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2006 qui mentionne dans le rapport du syndic qu’à Noël dernier un morceau de béton est tombé du 8ème étage et qu’il a été procédé à une étude sur les travaux à réaliser au niveau des balcons ; qu’en outre les copropriétaires présents et représentés votent le budget prévisionnel 2007 ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2006 qui mentionne dans le rapport du syndic que des éclats de maçonnerie des balcons sont tombés sur le trottoir à Noël 2005 et en août 2006, et que ces incidents doivent alerter sur les mesures obligatoires à prendre pour la réfection indispensable des balcons ; qu’il est indiqué en outre que les copropriétaires présents et représentés acceptent à la majorité de donner mission à deux architectes d’effectuer un diagnostic complet et précis ainsi que des sondages et radiographies des balcons selon proposition pour un montant prévisionnel de 7.000 euros, et de réitérer l’accord au profit du syndic et du conseil syndical pour les travaux de sécurité des balcons ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2007 qui indique que les copropriétaires présents et représentés décident la reprise des maçonneries de façade suite à la purge des bétons effectuée dans le cadre de la mise en sécurité et donnent mission au conseil syndical et au syndic d’accepter un devis qui sera présenté par la société MARTEAU et la société ACROBAT ne dépassant pas 15.000 euros TTC, que les travaux devront être réalisés avant le 15 novembre 2007, et qu’un appel de fonds sera établi et adressé aux copropriétaires dès l’approbation d’un devis ; que les copropriétaires présents et représentés ont également accepté à l’unanimité les comptes de l’exercice écoulé ; qu’en outre les copropriétaires présents et représentés votent le budget prévisionnel 2008 ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2008 qui mentionne que l’année écoulée ont été réalisés les travaux de purge des maçonneries ; qu’en outre, les copropriétaires présents et représentés acceptent à l’unanimité les comptes de l’exercice écoulé et votent le budget prévisionnel 2009 ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2008 et un procès verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2009 qui mentionne que l’année écoulée ont été réalisés des travaux de reprise des maçonneries sous balcons et terrasse, et qui indique que les copropriétaires présents et représentés ont pris les décisions suivantes : un appel de fonds sera adressé aux copropriétaires pour le nettoyage des vitres, pour la réfection du mur du bâtiment A sur rue, réfection de l’entrée du bâtiment sur rue, et pour le remplacement des descentes des eaux de pluie du bâtiment A ; que les comptes de l’exercice écoulé sont acceptés et le budget prévisionnel 2010 voté ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 19 mai 2010 qui indique que les copropriétaires présents et représentés décident la mise en conformité et la modernisation des ascenseurs ; que les comptes de l’exercice écoulé sont approuvés à l’unanimité ; que le budget prévisionnel 2011 est voté à l’unanimité ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2011 qui indique que les copropriétaires présents et représentés décident la création d’un local à vélo extérieur. Les comptes de l’exercice écoulé sont approuvés à la majorité simple ; que le budget prévisionnel 2012 est voté à l’unanimité ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2012 qui indique que les copropriétaires présents et représentés décident à la majorité simple de poursuivre les époux X… pour non paiement des charges pour un montant de 2.509,54 euros chargent le syndic d’ester en justice ; que les comptes de l’exercice écoulé sont approuvés à l’unanimité et les membres du conseil syndical confirment que toutes les dépenses sont assorties d’un justificatif et ont été nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété ; que le budget prévisionnel 2013 est voté à l’unanimité ; qu’il présente un procès verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2013 qui indique que les copropriétaires présents et représentés approuvent à l’unanimité les comptes de l’exercice écoulé ; que le budget prévisionnel 2014 est voté à l’unanimité ; qu’il présente un relevé des charges de copropriété des époux X… établi par le Cabinet DELABOVE pour l’exercice année 2006 détaillé par rubrique de charges ; qu’il présente un relevé des charges de copropriété des époux X… établi par le Cabinet DELABOVE pour l’exercice année 2007 détaillé par rubrique de charges et par copropriétaire ; qu’il présente un relevé des charges de copropriété des époux X… établi par le Cabinet DELABOVE pour l’exercice année 2008 détaillé par rubrique de charges et par copropriétaire ; qu’il présente un relevé des charges de copropriété des époux X… établi par le Cabinet DELABOVE pour l’exercice année 2009 détaillé par rubrique de charges et par copropriétaire ; qu’il présente un extrait de compte concernant les époux X… arrêté au 28 juillet 2012 faisant état à la date du 1er novembre 2011 d’un solde débiteur en début de période de 2.509,54 euros ; que le solde est en date du 1er juillet 2012 débiteur d’une somme de 2.294,93 euros ; qu’un extrait de compte établi par le Cabinet DELABOVE daté du 25 octobre 2013, pour la période du 01/10/2006 au 28/11/2012, faisant ressortir un solde négatif de 2.284,93 euros dû par les époux X…. Cet extrait de compte rapporte le détail des impayés des époux X… ; que les extraits de compte et relevés de charges présentés par le syndicat des copropriétaires précisent la nature et l’objet des sommes réclamées, l’évolution des rubriques crédit et débit, et la répartition en fonction des tantièmes possédés par les époux X… ; que les sommes réclamées aux époux X… correspondent à des décisions votées en assemblée générale par les copropriétaires présents ou représentés, qui ont approuvé les comptes de l’exercice précédent et le budget prévisionnel de l’exercice à venir ; que la demande exprimée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CHAMPLAIN étant justifiée et prouvée par les débats en audience et les documents communiqués, les époux X… seront condamnés à lui payer la somme de 2.284,93 euros due au 28/11/2012 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice en date du 22 août 2012 » ;

ALORS QUE

La cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, relatif à la recevabilité des moyens de défense soulevés par les époux X…, emportera la cassation par voie de conséquence du chef du dispositif critiqué par le présent moyen en application des dispositions des articles 624 et 625 du Code de procédure civile. »

Une canalisation d’évacuation des eaux usées d’un voisin comme motif d’une garantie d’éviction

Une canalisation d’évacuation des eaux usées d’un voisin peut-elle être invoquée comme motif d’une résolution ou du versement du dommages et intérêts pour le propriétaire ?

Question publiée initialement sur Legavox : depuis sa publication en juillet 2015, cet article a été lu 14 782 fois

 

Dès lors qu’une canalisation d’évacuation des eaux usées d’un voisin diminue l’usage d’une propriété, par exemple en empêchant la réalisation de travaux d’extension, elle peut faire l’objet d’une garantie d’éviction si le vendeur n’en a pas informé l’acquéreur.

L’acquéreur pourra alors ou demander la résolution de la vente ou demander le versement de dommages et intérêts.

Jurisprudence de la Cour de Cassation : texte intégral

Cass. 3e civ. 24 septembre 2014 n° 13-18.924 (n° 1115 FS-D)

« Sur le moyen unique

Vu l’article 1638 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 15 juin 2012), que Mme X… , acquéreur de parcelles provenant de la division d’un fonds unique dont sa fille et son gendre ont acquis l’autre partie comportant une maison, a refusé de régulariser la vente par acte authentique en reprochant à son vendeur, la société GR, de lui avoir caché l’existence, sur son terrain, de la canalisation d’évacuation des eaux usées de la maison ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X… , l’arrêt retient que la présence de la canalisation souterraine dans le terrain vendu ne constitue ni une servitude, ni un droit personnel et ne peut recevoir la qualification de charge ;

Qu’en statuant ainsi alors que la présence d’une canalisation non apparente, diminuant l’usage du terrain vendu et n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds, la cour d’appel a violé l’article précité ;

PAR CES MOTIFS

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit qu’il vaut acte de vente par la société GR à Mme X… d’une parcelle de terrain sise au lieudit La Bonalière, commune de Châtellerault, cadastrée section DT n° 404 et DT n° 405 pour une surface totale de 423 m2, moyennant le prix de 33 270 euros, l’arrêt rendu le 15 juin 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne la société GR aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société GR à payer à Mme X… la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société GR ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme X… .

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir dit que l’arrêt vaut acte de vente par la société GR à Madame Jeannine Krzykawiak d’une parcelle de terrain sise au lieudit La Bonalière, commune de Châtellerault, cadastrée section DT n° 404 et DT n° 405 pour une surface totale de 423 m2, moyennant le prix de 33 270 euros ;

AUX MOTIFS QUE « Mme Y…se prévalant de l’application de l’article 1638 du code civil sollicite la résiliation du compromis de vente précité, en soutenant que les parcelles vendues sont grevées d’une servitude de canalisation souterraine de tout à l’égout, qui partant de la parcelle cadastrée n° 120 traverse les parcelles cadastrées n° 404 et 405 pour aboutir au tout à l’égout situé sur la voie publique rue du moulin neuf ; que bien que l’article 1638 du code civil ne vise expressément que les seules servitudes non apparentes, il est de jurisprudence constante que ce texte s’applique à toutes les charges occultes à caractère réel grevant le bien vendu ou personnel concédé par le vendeur relativement à ce bien ; mais que tel n’est pas le cas de la canalisation en cause, dès lors qu’il n’est pas plus allégué que démontré qu’elle constitue une servitude naturelle ou encore légale, puisqu’il n’est pas contesté que le passage de la canalisation en cause dans le sous-sol du terrain objet du compromis de vente n’est pas rendue obligatoire par le fait que cette canalisation ne peut pas passer ailleurs et notamment rejoindre le tout à l’égout situé sur le cd 725 dit route de Lencloître situé au nord de la parcelle n° 120 en évitant de traverser les parcelles n° 404 et 405 objet du compromis de vente du 30 septembre 2008 ; que par ailleurs une servitude d’évacuation des eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription mais par titre, en application de l ¿ article 691 du code civil, qui fait défaut en l’espèce ; que dès lors que l’acte d’achat de la société Gr du 16 avril 2008 ne mentionne pas l’existence d’une servitude de canalisation de tout à l’égout à son profit et au détriment de la parcelle voisine objet du compromis litigieux, pas plus qu’il n’y est fait état d’une quelconque publicité foncière ; que si la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues c’est à condition qu’existent lors de la division du fonds des signes apparents de cette servitude ; que la ladite servitude ne peut donc pas plus être qualifiée de servitude acquise par destination du père de famille, alors qu’à supposer même qu’elle ait été réalisée par les consorts Z…sur un fonds qui a fait l’objet d’une division ultérieure, il n’est pas démontré qu’elle présentait alors des signes apparents de son existence, en l’absence avérée de surcroît d’ouvrages extérieurs de nature à établir la présence de cette canalisation de tout à l’égout ; que d’ailleurs l’intimée ne conteste pas cette situation, puisqu’elle invoque précisément l’application de l’article 1683 du code civil, qui concerne les servitudes non apparentes ; qu’il n’est pas davantage démontré ou même avancé que la canalisation litigieuse constitue une servitude administrative ; qu’enfin force est de constater qu’il n’est pas plus établi que les propriétaires des parcelles cadastrées 120 et 403 (qui sont aux termes de l’acte notarié du 31 mars 2008 la fille et le gendre de l’intimée) bénéficient du droit personnel d’exiger le passage de la canalisation sur la parcelle voisine objet du compromis attaqué ; qu’il découle de ces observations que la canalisation souterraine de tout à l’égout invoquée par l’intimée pour solliciter la résiliation de la promesse synallagmatique de vente ne constitue au profit des propriétaires des parcelles voisines cadastrées n° 120 et 403 ni une servitude ni un droit personnel, si bien qu’elle ne peut recevoir la qualification de charge au sens des articles 1626 et 1638 du code civil, de sorte que le propriétaire des parcelles cadastrées n° 404 et 405 peut notamment obturer cette canalisation à l’entrée de son terrain, avant de procéder à toute construction, à supposer que la présence de cette canalisation ne soit pas à l’inverse un avantage lui permettant de se raccorder au tout à l’égout ; que dans ces conditions il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris, étant observé qu’eu égard au lien de filiation qui unit l’intimée aux propriétaires des parcelles voisines cadastrées n° 120 et 403 celle-ci ne peut soutenir qu’elle ignorait l’existence de la canalisation litigieuse lors de la signature du compromis ; sans que le fait qu’ils sont devenus propriétaires le 31 mars 2008 soit déterminant dès lors que cette date est antérieure au compromis litigieux du 30 septembre 2008 ; qu’au contraire et a fortiori la société Gr ne doit aucune garantie ; qu’en dernier lieu Mme Y…ne démontre pas qu’à supposer qu’elle ait été informée de l’existence de la canalisation dont il s’agit, elle n’aurait pas consenti à l’acquisition de cet immeuble, à défaut de démontrer que « cette servitude rend le terrain difficilement constructible » comme avancé par le conseil de Mme Y…dans son courrier du 27 août 2009, compte tenu du surplus des motifs sus développés ; qu’il s’évince par ailleurs de ces motifs que l’intimée ne peut pas plus se prévaloir tant d’un manquement à l’obligation de renseignement qu’à l’obligation de délivrance » ;

1°/ ALORS QUE si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ; que la garantie de l’article 1638 du Code civil s’étend à toute sujétion dès lors qu’elle diminue l’usage de la chose ; que le passage en tréfonds d’une canalisation d’écoulement des eaux usées d’un fonds voisin, dissimulée à l’acheteur, constitue une charge occulte grevant le fonds qui la supporte ; qu’en déboutant Mme Y…de sa demande en résiliation de la vente en retenant que la canalisation passant dans le sous-sol du terrain objet de la vente n’aurait pas constitué une servitude naturelle, légale, conventionnelle ou administrative, et qu’elle aurait pu passer à un autre endroit du terrain voisin, ce qui aurait autorisé Mme Y…à l’obturer à l’entrée de son terrain, cependant que le simple constat de l’existence de cette charge et de son absence de mention sur l’acte de vente suffisait à autoriser l’acquéreur à demander la résiliation du contrat, la cour d’appel a violé les articles 1638 et 1134 du code civil ;

2°/ ALORS QU’il appartient au vendeur, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’un professionnel, d’informer l’acheteur de l’existence des charges occultes et non à l’acheteur de se renseigner à cet égard ; qu’en se bornant à retenir que Mme Y…« ne peut soutenir qu’elle ignorait l’existence de la canalisation litigieuse lors de la signature du compromis » du 30 septembre 2008, car sa fille et son gendre avaient acquis les parcelles voisines desservies par la canalisation litigieuse six mois auparavant, la Cour d’appel, qui n’a pas caractérisé la réalité de la connaissance de cette canalisation par Mme Y…, a statué par des motifs impropres à dispenser le vendeur de son obligation d’information, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1134 du code civil ;

3°/ ALORS QU’en retenant que Mme Y…n’aurait pas établi qu’elle n’aurait pas consenti à l’acquisition de l’immeuble si elle avait été informée de l’existence de la canalisation, à défaut de démontrer « que cette servitude rend le terrain difficilement constructible », sans s’expliquer sur la circonstance, retenue les premiers juges, qu’une canalisation d’eaux usées « prive le fonds grevé de la jouissance de la totalité du sous-sol » et qu’« il est nécessaire de faire procéder à son déplacement avant toute construction », ni sur le fait, invoqué par Mme Y…dans ses écritures d’appel, que la canalisation traversait en plein milieu le terrain litigieux, ce qui faisait obstacle à la construction d’une habitation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1638 et 1134 du code civil. »

Cass. 3e civ. 24 septembre 2014 n° 13-18.460 (n° 1086 FS-D)

 « Donne acte à la société civile immobilière Eras du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Diffusion immobilier et contre M. A…;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 2013), que la société civile immobilière Eras (la SCI) a acquis de Mme X…un chalet ; que se plaignant de la présence d’une canalisation d’eaux usées de la propriété voisine gênant la réalisation de travaux d’extension et de l’existence d’un débord de la lisse basse en bois, sur laquelle repose l’ossature du chalet, par rapport au soubassement en maçonnerie, la SCI a, après expertise, assigné Mme X…en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé

Attendu qu’ayant constaté qu’aucun manquement objectif à l’impartialité n’affectait le contenu du rapport d’expertise, relevé qu’il était circonstancié et qu’il répondait avec méthode aux différentes questions techniques qui lui étaient posées dans le cadre de sa mission et avec précision aux dires des parties, la cour d’appel a pu en déduire que la demande d’annulation de ce rapport ne pouvait être accueillie ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé

Attendu qu’ayant relevé que l’acquéreur et son architecte avaient visité le bien avant la vente pour préparer une demande de permis de construire, constaté que, d’après les plans et les clichés réalisés lors de cette visite, les murs en pierre étaient apparents et n’étaient pas dissimulés par des tas de bois ou un parement en pierre et retenu que le futur acquéreur, assisté d’un professionnel, avait pu se convaincre de l’existence de vices ou de défauts de conformités dus au débord de la lisse basse en bois du mur de soutènement et à la non-conformité aux normes sismiques de la fixation de la lisse et de l’ossature du chalet au gros oeuvre, la cour d’appel, qui en a déduit que les demandes de la SCI devaient être rejetées et devant laquelle il n’était pas soutenu que ces désordres ne s’étaient pas manifestés dans toute leur ampleur et dans toutes leurs conséquences, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le troisième moyen, qui est recevable

Vu l’article 1626 du code civil ;

Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes d’indemnisation, l’arrêt retient que la canalisation d’eaux usées provenant du fonds voisin, découverte lors des opérations de terrassement, était décelable du fait d’un regard visible situé à l’endroit de l’extension envisagée de l’immeuble et que le futur acquéreur avait pu se convaincre du vice ou du défaut de conformité invoqué ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que la SCI avait une claire connaissance de l’existence de la canalisation et de ses conséquences sur les travaux d’extension, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute la SCI de sa demande en paiement de la somme de 114 358, 05 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 21 février 2013, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne Mme X…aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X…à payer à la société civile immobilière Eras la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X…;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Eras.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise de Monsieur Y…;

AUX MOTIFS QUE, pour annuler le rapport d’expertise, le tribunal énonce en ses motifs que par « l’incident » qui s’est déroulé los de l’expertise, l’expert a manqué à la délicatesse et a pu laisser croire à la demanderesse que les conclusions de son rapport avaient été modifiées en raison de l’incident survenu ; que ce faisant, le tribunal ne caractérise aucun manquement objectif à l’impartialité qui affecterait le contenu du rapport d’expertise de Monsieur Y…; que ce dernier est circonstancié ; qu’il répond avec méthode aux différentes questions techniques qui lui étaient posées dans le cadre de sa mission et avec précision aux dires des parties ; que le jugement qui a annulé le rapport d’expertise de Monsieur Y…sera donc réformé sur ce point ;

ALORS QU’au même titre que le juge, l’expert judiciaire est tenu à un strict devoir d’impartialité et de neutralité, qui lui interdit notamment tout comportement injurieux à l’égard des parties ou de leur conseil ; qu’en ne recherchant pas, au regard des faits constants tels que rapportés par la SCI Eras (cf. ses dernières écritures, p. 5 et s.), si lors de la réunion d’expertise qui s’était déroulée le 11 février 2008, l’expert judiciaire ne s’était pas subitement emporté en s’écriant notamment, au vu d’une facture produite par la SCI Eras et du dire que celle-ci lui avait légitimement communiqué à la date du 28 décembre 2007, que la SCI Eras « se foutait de la gueule du monde », lors même que rien ne pouvait justifier un tel emportement, et si ce comportement injurieux n’était pas de nature à faire naître un doute légitime sur l’impartialité de l’expert judiciaire, ce d’autant qu’à la suite de cet incident, l’homme de l’art avait profondément remanié les conclusions, notamment en émettant l’avis que les vices qui lui avaient été dénoncés pouvaient être considérés comme apparents, contrairement à ce qu’il avait précédemment écrit dans son pré-rapport, la cour prive sa décision de base légale au regard de l’article 237 du code de procédure civile, ensemble au regard des articles 16 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI Eras de sa demande tendant à la condamnation de Madame X…à lui payer la somme de 114. 358, 05 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’il ressort du rapport d’expertise que l’existence d’un débord de la lisse basse en bois du mur de soubassement de 8 à 9 cm ne cause aucun désordre à l’ossature, mais que l’insuffisance de la fixation par le dessus de la lisse et de l’ossature au gros oeuvre est trop faible (tous les 3 mètres) et n’est pas conforme aux normes sismiques ; que toutefois, les plans du permis de construire, obtenu le 18 août 2005 avant l’acquisition le 30 août 2005, ont été dressés par l’architecte de l’acquéreur ; que celui-ci a visité le bien en sa compagnie avant la vente ; que sur ces plans et clichés joints, les murs en pierre sont apparents ; qu’ils n’étaient pas dissimulés par des tas de bois ou par un parement en pierres ; que le futur acquéreur, ainsi assisté par un professionnel, a donc pu se convaincre des vices ou des défauts de conformité invoqués ;

ET AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES, pour autant qu’ils puissent être regardés comme adoptés par la Cour, QUE les parties sont en l’état d’un acte de Maître A…, notaire en sa résidence de Barcelonnette du 30 août 2005, aux termes duquel Madame Anne-Marie X…a cédé à la SCI Eras la propriété d’un immeuble situé à Faucon Barcelonnette ; que cet acte stipule, en page 6, une clause exonératoire de garantie dès lors que l’acquéreur devait prendre le bien dans l’état où il se trouvait sans aucune garantie, pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires, soit de l’état du sol et de sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d’erreurs ou d’omissions dans la désignation qui précède soit même de l’état parasitaire ; qu’il convient de dire que pour faire échec à la clause de non garantie rappelée, il appartient à l’acquéreur de justifier que les défauts invoqués sont antérieurs à la vente, non apparents, connus du vendeur et rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage qu’il ne l’aurait pas acquis s’il l’avait connu ; qu’il faut en outre justifier de la mauvaise du vendeur qui a caché l’existence de défauts affectant l’immeuble, en sachant que leur connaissance par l’acquéreur aurait conduit à la rupture des pourparlers précontractuels ; qu’il y a lieu, enfin, de constater que la charge de la preuve de vices cachés affectant l’immeuble et de la mauvaise foi du vendeur pèse sur l’acquéreur qui en excipe ; que concernant le débord du mur du chalet par rapport au soubassement, il appartient à la demanderesse de démontrer que ce débord est constitutif d’un vice, comme rendant impropre à son usage l’immeuble en cause ; que toutefois, la demanderesse n’apporte aux débats aucun élément technique de nature à justifier que le débord en cause est constitutif d’un vice comme rendant impropre l’immeuble litigieux à son usage ; que le constat dressé par Maître B…, huissier en sa résidence de Barcelonnette, le 29 septembre 2005 n’y suffisant pas, dès lors qu’il ne peut ressortir du seul constat d’un débord, sans autre précision technique, l’existence d’un vice de l’immeuble en découlant ; qu’il appartenait ainsi à la demanderesse, qui a conclu à la nullité du rapport d’expertise, d’apporter aux débats des éléments techniques autres démontrant le débord en cause faisait courir à l’immeuble un risque quant à sa structure étant ici rappelé que l’immeuble a été construit en 1997, sans que cette structure ait été remarquée comme ayant subi une évolution dangereuse ; que dès lors, il doit être relevé que la demanderesse ne prouve pas que le débord en cause est constitutif d’un quelconque vice caché ;

ALORS QUE, D’UNE PART, nonobstant toute stipulation contraire, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, non apparents lors de la réception, qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination ; qu’entre dans le périmètre de la garantie décennale le dommage consistant dans la non-conformité de l’ouvrage aux normes parasismiques, facteur certain de risque de perte par séisme et qui, de ce fait, compromet la solidité de l’ouvrage et le rend impropre à sa destination ; que la cour ayant elle-même constaté que les défauts de la fixation du chalet au soubassement rendaient l’immeuble non conforme aux normes parasismiques, ni la clause de non garantie figurant à l’acte notarié de vente, ni le fait, à le supposer avéré (ce qui n’est pas), que les murs de soubassement du chalet litigieux aient été apparents lors de la vente, n’étaient de nature à justifier le rejet de la demande indemnitaire en tant qu’elle était fondée notamment, s’agissant de ce vice, sur la garantie décennale dont était tenue Madame X…en sa qualité de vendeur-constructeur (cf. les dernières écritures de la SCI Eras, p. 15, 3 premiers § et dispositif de ces mêmes écritures, p. 27, 3ème alinéa) ; que l’arrêt n’est donc pas légalement justifié au regard des articles 1792, 1792-1, 2° et 1792-5 du Code civil ;

ET ALORS QUE, D’AUTRE PART, un vice de construction ne peut être regardé comme apparent qu’autant qu’il s’est déjà manifesté, à la date considérée, dans toute son ampleur et toutes ses conséquences ; qu’à supposer que la maçonnerie de soubassement du chalet aient été apparente (ce qui en réalité n’est pas) lorsque préalablement à la vente, la SCI Eras, accompagnée de son architecte, a visité l’immeuble et que l’acquéreur ait donc pu se convaincre, dès cet instant, du « débord de la lisse », cette constatation était à elle seule impuissante à faire ressortir que la non-conformité aux normes sismiques, résultant du défaut de fixation du chalet sur son ossature, pouvait également être regardée comme apparente lors de la vente ou encore lors de la réception de l’immeuble, d’où il suit que l’arrêt n’est pas légalement justifié au regard des articles 1792, 1792-1, 2° et 1792-5 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI Eras de sa demande tendant à la condamnation de Madame X…à lui payer la somme de 114. 358, 05 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’en ce qui concerne la canalisation d’eaux usées, celle-ci est apparue lors des opérations de terrassement ; qu’elle était cependant décelable, la présence d’un regard étant suffisante à cet égard ; qu’en effet, la présence d’un regard manifeste la présence nécessaire d’une canalisation enterrée entrante sortante ; que le regard en cause était parfaitement visible à l’aplomb de la construction, à l’endroit même où l’extension de cette dernière était envisagée ; que le futur acquéreur, assisté de son architecte, a pu, là encore, se convaincre du vice ou du défaut de conformité invoqué ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parties sont en l’état d’un acte de Maître A…, notaire en sa résidence de Barcelonnette du 30 août 2005, aux termes duquel Madame Anne-Marie X…a cédé à la SCI Eras la propriété d’un immeuble situé à Faucon Barcelonnette ; que cet acte stipule, en page 6, une clause exonératoire de garantie dès lors que l’acquéreur devait prendre le bien dans l’état où il se trouvait sans aucune garantie, pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires, soit de l’état du sol et de sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d’erreurs ou d’omissions dans la désignation qui précède soit même de l’état parasitaire ; qu’il convient de dire que pour faire échec à la clause de non garantie rappelée, il appartient à l’acquéreur de justifier que les défauts invoqués sont antérieurs à la vente, non apparents, connus du vendeur et rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage qu’il ne l’aurait pas acquis s’il l’avait connu ; qu’il faut en outre justifier de la mauvaise du vendeur qui a caché l’existence de défauts affectant l’immeuble, en sachant que leur connaissance par l’acquéreur aurait conduit à la rupture des pourparlers précontractuels ; qu’il y a lieu, enfin, de constater que la charge de la preuve de vices cachés affectant l’immeuble et de la mauvaise foi du vendeur pèse sur l’acquéreur qui en excipe ; que s’agissant de la canalisation d’eaux usées, il convient là aussi pour la demanderesse de démontrer que ce vice était caché à la date de la vente et comme de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ; qu’encore faudrait-il démontrer que la présence de cette canalisation ne tient pas qu’à un simple usage accordé à un tiers, usage sur lequel il aurait pu être revenu ; qu’ainsi, il ne peut être indiqué qu’il s’agit d’un vice que tout autant que la demanderesse prouve qu’elle ne pouvait retirer cette canalisation, tenant une servitude la liant au bénéficiaire de cette évacuation d’eaux usées ; qu’or, elle n’apporte là aussi aucun élément de ce chef, se bornant à indiquer qu’il convenait de procéder au déplacement, sans même communiquer des éléments issus de la personne bénéficiant de cette canalisation qui exciperait de l’acquisition d’une servitude, d’ailleurs contestable tenant le caractère discontinu de l’écoulement de ces eaux ; que même à dire et de manière surabondante qu’il ressortait de l’installation de cette canalisation une servitude au profit d’un tiers, il faudrait alors pour la demanderesse justifier de la mauvaise foi de la venderesse qui sciemment aurait caché cette servitude, en ayant conscience qu’elle ne pouvait que conduire à la fin des pourparlers précontractuels ; qu’il faut noter que cette canalisation n’est pas en elle-même un vice caché et elle ne le devient que tout autant que l’extension voulue par l’acquéreur en aurait été affectée ; qu’or, Madame X…, qui n’est pas professionnelle de l’immobilier, ne pouvait savoir que l’existence de cette canalisation aurait eu les effets en cause ; que par suite, il peut être admis que la défenderesse n’a pas communiqué l’existence de cette canalisation au vendeur, parce qu’elle était en droit de penser qu’elle ne pouvait nuire à l’extension de la bâtisse vendue ; qu’au surplus, il faudrait aussi justifier que le vendeur se savait tenu d’une servitude d’écoulement d’eaux usées, en sorte qu’on ne pouvait ôter cette canalisation d’eau ; or, comme dit plus haut, il existe un doute certain sur la qualification de servitude donnée à cette canalisation d’eau, pour des juristes, ce que n’est pas non plus la venderesse ; qu’ainsi, il faut constater qu’il n’est pas justifié de la mauvaise foi de la défenderesse, de telle manière que même à dire que cette canalisation constituait un vice caché, ce qui n’est pas le cas, il y aurait lieu de dire comme devant produire ses pleins effets la clause de non-garantie contenue à l’acte de vente ;

ALORS QUE, D’UNE PART, la révélation d’une servitude ou d’une charge non déclarée lors de la vente ne constitue pas un vice caché mais justifie en revanche la mise en oeuvre de la garantie d’éviction ; qu’en se déterminant exclusivement au regard des règles gouvernant la garantie des vices cachés, quand la SCI Eras s’était également placée, pour mettre en oeuvre la responsabilité de son vendeur, sur les règles gouvernant la garantie d’éviction (cf. ses dernières écritures p. 13 et s. et le dispositif de ces mêmes écritures, visant expressément « les articles 1626 et suivants du Code civil »), la cour viole par fausse application l’article 1641 du Code civil et, par refus d’application, les articles 1626 et 1638 du Code civil, ensemble l’article 12 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, D’AUTRE PART, le vendeur d’un fonds qui affirme faussement dans l’acte notarié de vente qu’il n’a créé aucune servitude sur l’immeuble vendu ne peut s’exonérer de la responsabilité qu’il encourt à ce titre, lors même qu’il existerait un signe apparent de servitude ; qu’en écartant la responsabilité de Madame X…, motif pris de l’existence d’un regard manifestant la présence d’une canalisation, sans avoir recherché, comme elle y était invitée (cf. les dernières écritures de la SCI Eras, p. 14), si celle-ci n’avait pas faussement déclaré dans l’acte notarié de vente qu’elle n’avait créé aucune servitude sur l’immeuble vendu, cependant que le contraire était établi par un courrier du maire de Faucon de Barcelonnette, ensemble par les témoignages des propriétaires du fonds dominant, attestant de l’existence d’un accord conclu avec Madame X…et son ex-mari et les autorisant à se raccorder au réseau d’assainissement public en faisant passer une canalisation sur leur fonds (v. sur ce point, les dernières conclusions de la SCI Eras p. 11 in fine et p. 12), la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1626 et 1638 du Code civil, ensemble au regard des articles 1134, alinéa 3 et 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, DE TROISIEME PART, à supposer même incertaine l’existence d’une véritable servitude, la présence d’une canalisation d’eaux usées desservant un immeuble voisin était de toute façon constitutive d’une charge non déclarée lors de la vente, quand pourtant elle devait l’être, dès lors que cette canalisation avait été autorisée par le vendeur, que sa présence faisait au minimum naître un risque d’éviction et que les acquéreurs n’eurent pu prendre l’initiative de la supprimer sans autorisation judiciaire préalable, sauf à risquer de se voir reprocher une voie de fait de nature à engager leur propre responsabilité ; qu’il s’ensuit que les motifs des premiers juges mettant en doute l’existence d’une véritable servitude ne sauraient restituer une base légale à l’arrêt attaqué au regard des articles 1134, alinéa 3, et 1147, 1626 et 1638 du Code civil, ensemble au regard du principe selon lequel « nul ne peut faire à soi-même justice » ;

ET ALORS QUE, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, tenue d’examiner l’ensemble des éléments de preuve produits au soutien de sa demande par la SCI Eras, la cour ne pouvait, par motifs adoptés du jugement, mettre en doute l’existence d’une véritable servitude, ensemble la mauvaise foi de Madame X…, sans avoir préalablement examiné le courrier du maire de Faucon de Barcelonnette et les attestations de Monsieur Z…et de sa compagne Madame C…, qui avaient été régulièrement produits aux débats et spécialement invoqués par la SCI Eras pour faire preuve de la servitude invoquée et de la parfaite connaissance qu’en avait Madame X…, ladite servitude étant née d’un accord conclu avec elle-même et son ex-mari (v. sur ce point, les dernières conclusions de la SCI Eras p. 11 in fine et p. 12), ce en quoi la cour méconnaît les exigences des articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Cour européenne des droits de l’homme, violés. »

L’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires annule toutes ses résolutions

L’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires implique l’annulation de toutes les résolutions votées lors de cette AG.

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Une Cour d’Appel saisie d’une demande d’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires dans son intégralité, n’a pas la possibilité de prononcer seulement l’annulation d’une ou de plusieurs résolutions de cette AG.

L’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires implique l’annulation de toutes les résolutions votées lors de cette AG.

Cass. 3e civ. 2 juillet 2014 n° 13-13.738 (n° 877 FP-PB), Synd. copr. Résidence Montaigne c/ G.

(extraits)

Sur le premier moyen :

Vu l’article 954 du code de procédure civile ;

Attendu que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d’appel ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Angers, 20 novembre 2012), que M. et Mme G., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 14 février 2008 et en conséquence de l’ensemble des décisions qui étaient inscrites à son ordre du jour ;

Attendu que pour annuler la décision n° 6 portant sur l’élection du syndic, la cour d’appel retient que l’assemblée générale ne pouvait voter sur deux objets différents dont, au surplus, l’un n’était pas inscrit à l’ordre du jour, sans méconnaître les dispositions impératives de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de leurs conclusions, M. et Mme G. ne sollicitaient l’annulation de l’ensemble des décisions qu’en conséquence de l’annulation de l’assemblée générale, ce dont il résultait qu’elle n’était pas saisie de la demande d’annulation de la décision n° 6, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et vu l’article 627 du code de procédure civile ;

Par ces motifs, et sans qu’il y ait leu de statuer sur le second moyen  :

Casse et annule, par voie de retranchement, mais seulement en ce qu’il a annulé la décision n° 6 de l’assemblée générale du 14 février 2008 relative à l’élection du syndic, l’arrêt rendu le 20 novembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Angers ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi ;

Condamne M. et Mme G. aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme G. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Montaigne la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille quatorze.

La démolition totale d’un immeuble ne peut être décidée par le maire pour péril imminent

Un maire ne peut ordonner la démolition totale d’un immeuble que sur le fondement de ses pouvoirs de police générale, ou dans le cadre d’une procédure de péril ordinaire, et non lors d’une procédure de péril imminent.

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En effet, si l’urgence des risques le justifie, une procédure moins favorable au propriétaire existe en vertu des pouvoirs de police générale du maire; mais une destruction pour péril imminent ne peut être que partielle et non substantielle, et répondre à un besoin de sécurité imminent. Une démolition partielle et substantielle ou une démolition totale ne peut être engagée que dans le cadre d’un péril ordinaire de l’article L 512-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Conseil d’Etat CE 5 mai 2014 n° 361319, P.

1. Considérant qu’il ressoudes pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 3 octobre 2005, le maire de Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais) a déclaré en état de péril inimihent un bâtiment situé sur le territoire de cette commune, 22 rue Saint-Jean, alors propriété indivise de M. L. P. et de sa soeur, et a mis ceux-ci en demeure de réaliser des travaux de mise en sécurité consistant en la démolition du dernier étage et des combles de ce bâtiment ; que les consorts P. n’ayant pas réalisé les travaux dans le délai prescrit, le maire de la commune de Boulogne-sur-Mer y a fait procéder d’office ; qu’il a ensuite émis à leur encontre, les 16 février 2006 et 18 avril 2008, deux titres exécutoires d’un montant de 331,17 euros et 42 089,90 euros correspondant respectivement aux frais d’insertion dans la presse de l’appel à concurrence en vue de la réalisation des travaux et au coût des travaux euxmêmes ; que M. P. et Me R., mandataire chargé de la liquidation judiciaire de M. P., ont demandé au tribunal administratif de Lille d’annuler ces titres exécutoires ; que M. P. se pourvoit en cassation contre le jugement du 21 juillet 2011 par lequel le tribunal a rejeté cette demande ;

2. Considérant qu’aux termes du 1 de l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable au litige : « Le maire, à l’issue d’une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d’Etat, met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l’article L 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition () » ; que le IV du même article dispose que : «  Lorsque l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. /A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution. H peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande () » ; qu’aux termes de l’article L 511-3 du même code : « En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. / Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble. /Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais () » ;

3. Considérant qu’il résulte de ces dispositions que, si le maire peut ordonner la démolition d’un immeuble en application des dispositions de l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation, après accomplissement des formalités qu’il prévoit, il doit, lorsqu’il agit sur le fondement de l’article L 511-3 afin de faire cesser un péril imminent, se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité ; qu’en présence d’une situation d’extrême urgence créant un péril particulièrement grave et imminent qui exige la mise en oeuvre immédiate d’une mesure de démolition, le maire ne peut l’ordonner que sur le fondement des pouvoirs de police générale qu’il tient des dispositions des articles L 2212-2 et L 2212-4 du code général des collectivités territoriales ;

4. Considérant que, pour écarter le moyen tiré de ce que l’arrêté de péril du 3 octobre 2005 avait illégalement prescrit la démolition du dernier étage et des combles du bâtiment appartenant à M. P., le tribunal s’est borné à relever qu’il n’était pas contesté que cette mesure était seule de nature à mettre fin au péril ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si ces travaux de démolition d’un étage et des combles du bâtiment n’excédaient pas les mesures que le maire pouvait légalement ordonner sur le fondement de l’article L 511-3 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal a commis une erreur de droit ; que, par suite, son jugement doit être annulé  ;

5. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L 821-2 du code de justice administrative :

6. Considérant que la clôture de la procédure de liquidation judiciaire dont faisait l’objet M. P. est intervenue le 17 mars 2009 ; que la demande que Me R. a présentée conjointement avec M. P. a été introduite devant le tribunal administratif le 3 juillet 2009 ; qu’à cette date, Me R. n’avait plus qualité pour agir au titre de la procédure de liquidation judiciaire ; que, par suite, les conclusions de la demande, en tant qu’elles émanent de Me R., sont irrecevables et ne peuvent qu’être rejetées  ;

Sur l’exception tirée de l’illégalité de l’arrêté de péril :

7. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’arrêté de péril du 3 octobre 2005, qui a été régulièrement notifié à M. P. avec l’indication des voies et délais de recours, était devenu définitif à la date à laquelle M. P. a excipé de l’illégalité de la procédure de péril ; que, par suite, cette exception d’illégalité est irrecevable  ;

Sur les autres moyens soulevés contre les titres exécutoires litigieux :

8. Considérant que les informations portées sur les titres exécutoires litigieux ne comportent aucune contradiction qui justifierait leur annulation ;

9. Considérant que le juge saisi d’un recours dirigé contre un titre exécutoire doit se prononcer au vu des circonstances de droit et de fait existant à la date de sa décision ; qu’il résulte de l’instruction que, par un jugement du 17 mars 2009, le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer a prononcé la clôture pour extinction du passif des opérations de la liquidation judiciaire de M. P. ; que, par suite, à la date de la présente décision, M. P. a recouvré l’entière maîtrise des droits et actions concernant son patrimoine ; qu’ainsi, la circonstance que ces titres aient été émis à son encontre alors que la procédure de liquidation judiciaire n’avait pas encore été clôturée n’est pas de nature à en justifier l’annulation ;

10. Considérant que les titres litigieux sont étrangers à la procédure d’abandon manifeste poursuivie par la commune ; que les moyens tirés de l’illégalité de cette procédure sont, par suite, inopérants ;

11. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que M. P. n’est pas fondé à demander l’annulation des titres exécutoires qu’il conteste ;

12. Considérant qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Boulogne-sur-Mer au titre des dispositions de l’article L 761-1 du code de justice administrative ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Boulogne-sur-Mer qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante  ;

Décide :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Lille du 21 juillet 2011 est annulé.

Article 2 : La demande présentée par M. P. et Me R. devant le tribunal administratif de Lille est rejetée.

Article 3 : Les conclusions présentées par M. P. et par la commune de Boulogne-sur-Mer au titre des dispositions de l’article L 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. L. P., à Me R. et à la commune de Boulogne-sur-Mer.

Fin de la possibilité pour les gardiens de s’auto-remplacer

Copropriété – gardiens d’immeuble

Dès le 1er juillet 2015, les gardiens ne pourront plus renoncer à leurs congés; est abaissée de 10% l’indemnité conventionnelle en cas de remplacements d’une durée inférieure à deux mois.

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L’avenant 82 du 17 juin 2013 n’autorise plus la possibilité pour les gardiens de se remplacer eux-mêmes dans leurs fonctions. De plus, l’indemnité conventionnelle pour les remplacements d’une durée inférieure à deux mois est diminuée de 10%.

Avenant 82 du 17 juin 2013 à la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles

BOCC 2013/44 – CC 2013/44 13 Brochure n° 3144 Convention collective nationale IDCC : 1043.

– GARDIENS, CONCIERGES ET EMPLOYÉS D’IMMEUBLES

MINISTÈRE DU TRAVAIL, DE L’EMPLOI, DE LA FORMATION PROFESSIONNELLE ET DU DIALOGUE SOCIAL CONVENTIONS COLLECTIVE

AVENANT N° 82 DU 17 JUIN 2013 RELATIF AUX CONGÉS ANNUELS ET AUX REMPLACEMENTS NOR : ASET1351106M IDCC : 1043

PRÉAMBULE

Dans le cadre de la modernisation du métier de gardien d’immeuble d’habitation, les partenaires sociaux ont décidé de ne plus autoriser conventionnellement l’autoremplacement par l’interdiction faite aux employeurs de demander à leur salarié la mise à disposition du logement de fonction durant les périodes de congés. Une période transitoire a été prévue pour permettre l’adaptation des logements de fonction des gardiens logés. Cette période transitoire prendra fin le 30 juin 2015. Au 1er juillet 2015, les articles 25, 26 de la présente convention deviendront :

« Article 25  Congés annuels

Le droit à congés payés annuels est acquis dans les conditions prévues aux articles L. 3141-1 et suivants du code du travail, à savoir : 2,5 jours ouvrables par mois de travail effectif pendant la période de référence fixée du 1er juin de l’année précédente au 31 mai de l’année au cours de laquelle s’exerce le droit à congé, avec application des majorations prévues :

– par l’article L. 3141-9 du code du travail ;
– par l’article L. 3141-19 du code du travail ;

– et de celles attribuées par la présente convention au titre de l’ancienneté de services chez le même employeur :

– 1 jour ouvrable après 10 ans de service ;
– 2 jours ouvrables après 15 ans de service ;
– 3 jours ouvrables après 20 ans de service ;
– 4 jours ouvrables après 25 ans de service.

Sur demande initiée par l’employeur, la date de départ en congé entre le 1er mai et le 31 octobre est fixée, avec le salarié, avant le 30 avril de chaque année. Pour le solde, le salarié devra solliciter au moins 2 mois à l’avance les dates de ses congés. Les congés acquis au titre de la période de référence close au 31 mai doivent être pris avant le 1er juin de l’exercice suivant, à l’exception des salariés originaires d’outre-mer qui peuvent, si les nécessités du service le permettent, grouper les congés acquis au titre de deux périodes de référence.

Les conjoints salariés du même employeur ont le droit de prendre leurs congés simultanément. Dans les ensembles immobiliers employant plusieurs gardiens, des roulements sont assurés pendant la période des congés payés, sans pouvoir excéder le maximum d’unités de valeur autorisé par la présente convention collective. Pendant la durée des congés payés, le salarié perçoit, en règle générale (règle du salaire maintenu), la rémunération globale brute contractuelle qu’il aurait reçue en activité sans déduction du salaire en nature s’il est logé ; sauf application de la règle du 1/10 si ce mode de calcul est plus favorable (art. L. 3141-22 du code du travail). Lorsque la rupture du contrat de travail est effective avant que le salarié ait pu épuiser ses droits à congés, il perçoit une indemnité de congés non pris calculée sur la base de 1/25 de la rémunération globale brute mensuelle contractuelle par jour ouvrable de congés non pris. »

« Article 26 Remplacement du salarié en congé

L’employeur détermine les conditions dans lesquelles l’éventuel remplacement du salarié en congé devra en tout ou partie être assuré :
– soit, quel que soit le statut du titulaire du poste, par un ou des salarié(s) engagé(s), en contrat à durée déterminée, à temps complet ou partiel (catégorie A), à service partiel, permanent ou complet (par roulement, équipe de suppléance) pour les salariés de catégorie B (dans la limite de 12 500 unités de valeur) ;
– soit par une entreprise prestataire de services (éventuellement régie par les dispositions de la partie 1, livre II, titre V, chapitre Ier du code du travail relatif au travail temporaire). Le salarié logé a la possibilité de choisir son remplaçant conformément aux dispositions de l’article L. 7213-2 du code du travail.
Ce choix doit recevoir l’agrément de l’employeur dans les conditions de l’article L. 7213-6 et R. 7213-8 du code du travail. Si l’employeur refuse le remplaçant proposé, ce remplaçant ne pourra pas être un salarié logé (cat. B), la mise à disposition du logement de fonction ne pouvant être imposée au salarié titulaire. Les remplaçants, lorsqu’ils sont salariés de l’employeur du titulaire du poste, perçoivent une rémunération décomptée, en fonction de la qualification exigée et du taux d’emploi (nombre d’heures ou d’unités de valeur), par application exclusivement des articles 21, 22.2 a et, éventuellement, 22.2 c de la convention. La rémunération ainsi établie est majorée de l’indemnité légale de fin de contrat (10 %), de l’indemnité compensatrice de congés payés, du prorata de gratification (« 13e mois »).
Pour tout remplacement d’une durée inférieure à 2 mois, une indemnité conventionnelle de 10 % s’ajoute aux majorations précédentes. »

Fait à Paris, le 17 juin 2013. Suivent les signatures des organisations ci-après : Organisations patronales : FSIF ; ARC ; ANCC. Syndicats de salariés : FEC FO ; SNIGIC ; CSFV CFTC.

Précisions sur l’indivisibilité ou non des dettes de loyer

Deux arrêts de la Cour de cassation viennent préciser l’étendue de la solidarité de paiement des paiements du loyer dans une colocation, hors cas des époux.

Article publié initialement sur Legavox où, depuis sa parution, il a été lu 4489 fois.

En l’absence d’une clause de solidarité explicite dans le contrat de bail, le colocataire restant dans les lieux après le départ valide de l’autre colocataire n’est pas légalement solidaire des dettes éventuelles de son ancien colocataire, mais continue de payer la totalité dès lors qu’il reste seul à jouir du bien.

Lorsqu’un local est donné à bail à deux preneurs sans stipuler de solidarité entre eux, le bailleur doit diviser son action en paiement du loyer contre chacun des locataires pour leur part, la dette de loyer n’étant pas par elle-même indivisible (arrêt n° 1, pourvoi n° 12-21.034).

En revanche, lorsqu’un seul des preneurs donne congé, le bail se poursuit avec l’autre locataire et porte sur l’ensemble des locaux, avec obligation pour ce locataire, en contrepartie de la jouissance des lieux, de payer l’intégralité du loyer (arrêt n° 2, pourvoi n° 12-21.973)

Jurisprudence de la Cour de cassation

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.034 (n° 1234 FS-PB), Mounier c/ SCI du 12 cours Xavier Arnozan

Cass. 3e civ. 30 octobre 2013 n° 12-21.973 (n° 1235 FS-PB), Berger c/ SCI Hydrangea

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1202 et 1222 du code civil ;

Attendu que, selon le premier de ces textes, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée ; que, selon le second, chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mars 2012), que la SCI du 12 cours Xavier Arnozan (la SCI) a donné à bail des locaux à usage professionnel à MM. X… et Y…, avocats, le contrat mentionnant le « Cabinet Yves X… et Pierre Y… » en qualité de locataire ; que M. Z…, ayant remplacé M. Y… avec l’accord de la SCI, a quitté les lieux courant 2005 sans donner congé ; que M. X… a donné congé et a restitué les lieux le 9 juillet 2007 ; que la SCI a assigné celui-ci en paiement d’un solde de loyers échus de 2005 à 2007 ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient qu’une dette de loyer est indivisible entre des colocataires, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible, qu’il s’ensuit que la SCI est fondée à agir contre M. X… seul en paiement de la totalité des loyers impayés ;

Qu’en statuant ainsi alors que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette de loyer n’est pas par elle-même indivisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 mars 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI du 12 cours Xavier Arnozan à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI du 12 cours Xavier Arnozan ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X…

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné Monsieur X… à payer à la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan la somme de 7619 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2007,

AUX MOTIFS QUE si le contrat de bail litigieux ne comporte aucune clause de solidarité passive, l’article 1222 du code civil énonce cependant que « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement » ; qu’une dette de loyer est indivisible entre des colocataires dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible ; qu’il s’ensuit que la SCI du 12 Cours Xavier Arnozan est fondée à agir contre Monsieur Yves X… seul en paiement de la totalité des loyers impayés ;

ALORS QUE la solidarité ne se présume pas ; qu’elle ne peut résulter de la formation d’un bail professionnel par deux co preneurs, acquittant chacun au bailleur sa part des loyers et de charge ; qu’à défaut d’engagement solidaire par les deux copreneurs d’un local professionnel, divisant auprès du bailleur la dette de loyer et des charges, l’un des preneurs ne peut être tenu de payer un solde de loyers et de charges resté impayé par l’autre ; qu’en retenant le caractère indivisible du droit de jouissance des lieux loués, pour en déduire la solidarité des preneurs quant au paiement de la dette de loyers et en conséquence, condamner Monsieur X… au paiement du solde de loyers et de charges laissé impayé par le copreneur, la cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article 1202 du code civil et par fausse application l’article 1222 du même code ;

 

ECLI:FR:CCASS:2013:C301234

Analyse

Décision attaquée : Cour d’appel de Bordeaux , du 22 mars 2012

  • Précédents jurisprudentiels : Sur l’absence de solidarité conventionnelle et la divisibilité de la dette, à rapprocher :3e Civ., 19 février 1991, pourvoi n° 88-19. 136, Bull. 1991, I, n° 71 (rejet)Sur la divisibilité d’une dette de somme d’argent, à rapprocher :3e Civ., 12 mai 1975, pourvoi n° 74-11. 154, Bull. 1975, III, n° 165 (cassation partielle). Sur les effets du congé donné par un seul copreneur en l’absence de clause de solidarité, à rapprocher :3e Civ., 21 novembre 1990, pourvoi n° 89-14. 827, Bull. 1990 , III, n° 237 (cassation partielle)Textes appliqués :
    • articles 1202 et 1222 du code civil ; articles 1134, 1719 et 1728 du code civil ; article 455 du code de procédure civile